Gastos e impuestos al comprar en subasta: los costes reales

¿Cuánto cuesta comprar en subasta por encima del precio de adjudicación?

Como referencia, presupuesta entre un 10% y un 15% del precio de adjudicación en impuestos y gastos: el ITP autonómico (o IVA más AJD según quién venda), notaría, registro y gestoría, más las cargas que el edicto ponga a tu cargo. El depósito (20% en judiciales de inmuebles, 5% en administrativas) no es un coste: se descuenta del precio.

Quien puja pensando solo en el precio final suele quedarse sin liquidez justo después del remate: el impuesto se paga en metálico en las semanas siguientes, sin financiación hipotecaria detrás. Presupuestar las partidas ANTES de pujar es lo que convierte un descuento aparente en una operación rentable.

• Impuesto principal: ITP autonómico o IVA + AJD (ver secciones siguientes). Es la partida más grande.
• Gastos de formalización: notaría, registro de la Propiedad y gestoría si la usas.
• Plusvalía municipal: si el edicto o pliego la pone a tu cargo.
• Cargas subsistentes: comunidad de propietarios, IBI atrasado, derramas o hipoteca que asumas, según edicto.

El edicto y el pliego de condiciones mandan sobre cualquier regla general: pueden desplazar gastos al comprador o fijar condiciones de pago distintas. Léelos antes de calcular tu puja.

ITP: cuándo se paga y sobre qué base

En la mayoría de subastas judiciales de vivienda se paga ITP: la transmisión procede de un particular y es una segunda entrega. La base es el mayor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia catastral, y el tipo lo fija cada comunidad (entre el 6% y el 11%). Se autoliquida con el modelo 600 en el plazo autonómico.

El ITP grava las segundas y sucesivas transmisiones de bienes entre particulares. Desde 2022 la base imponible es la mayor entre el valor real de la operación (tu precio de adjudicación) y el valor de referencia que publica el Catastro: comprar barato por debajo de esa referencia no reduce el impuesto, porque tributas por la referencia.

• Tipo: lo fija cada comunidad autónoma; en la práctica se mueve entre el 6% y el 11% (con tipos reducidos por perfil de comprador en algunas). Consulta la tarifa vigente de la comunidad del inmueble.
• Base: mayor entre valor de adjudicación y valor de referencia catastral.
• Liquidación: modelo 600 autonómico, autoliquidado por el comprador en el plazo que fije cada comunidad (habitualmente unos 30 días hábiles desde la firmeza del auto de adjudicación).
• En judiciales el ITP aplica aunque no haya escritura de compraventa tradicional: el auto de adjudicación es el título.

El depósito que consignaste para pujar no descuenta del ITP: solo se aplica al pago del precio. El impuesto se paga aparte, en metálico.

IVA y AJD: cuándo tocan en lugar del ITP

Cuando el vendedor es un empresario y el bien no está exento, la venta tributa por IVA más AJD en lugar de ITP: 10% en vivienda y 21% en otros bienes, más el AJD autonómico. Es el caso habitual de muchas subastas administrativas de Hacienda y AEAT: el pliego manda, léelo antes de presupuestar.

La regla práctica: judiciales de particulares suelen tributar por ITP; en administrativas y en bienes procedentes de entidades, lo normal es revisar el pliego porque puede tratarse de una entrega sujeta a IVA. El AJD (actos jurídicos documentados) grava el documento público de la adjudicación cuando hay IVA, con tipo autonómico.

• IVA: 10% en vivienda y 21% en el resto de bienes, sobre la base que fije el pliego.
• AJD: tipo autonómico (en torno al 0,5%-1,5% según comunidad) sobre el valor declarado.
• Si el pliego dice "operación sujeta a IVA" o "no sujeta a ITP", presupuesta IVA + AJD, no ITP.
• Comunidad por comunidad: la ATC de Cataluña o la ATIB de Baleares publican sus propias reglas para subastas judiciales y administrativas; consulta la de la comunidad del inmueble.

Notaría, registro, gestoría y plusvalía municipal

Además del impuesto principal, cuenta con notaría (el arancel depende del valor del inmueble), inscripción en el registro de la Propiedad, gestoría si delegas la tramitación, y la plusvalía municipal si el edicto la pone a tu cargo. Como orden de magnitud, formalización y gestoría se mueven en el 1%-2% del precio.

• Notaría: la escritura de adjudicación no siempre es obligatoria en judiciales, pero sin ella no puedes inscribir ni hipotecar con normalidad; arancel según valor, típicamente cientos de euros.
• Registro de la Propiedad: la inscripción también se tarifa por valor; suele quedarse entre 300 y 600 euros en una vivienda media.
• Gestoría o asesoría: entre 200 y 500 euros si te ocupa la tramitación fiscal y registral; también puedes autoliquidarte tú mismo.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): depende de la ordenanza del ayuntamiento; el edicto o pliego determina quién la soporta.
• Cargas subsistentes: comunidad, IBI pendiente, derramas o gastos de desalojo si el inmueble está ocupado: salen de tu bolsillo según lo que fije el edicto.

Las cifras de notaría, registro y gestoría son orientativas: dependen de aranceles, tarifas autonómicas y valor del bien. Pídelas presupuestadas antes de pujar si tu margen es fino.

Ejemplo completo: cuánto cuesta adjudicarse un piso de 100.000 €

Adjudicación por 100.000 € con valor de referencia catastral de 95.000 €: la base del ITP es 100.000 €. Con ITP autonómico del 6% (6.000 €), notaría 500 €, registro 400 €, gestoría 300 € y plusvalía 200 €, el coste total extra es de 7.400 €: un 7,4% sobre el precio. Si el pliego impusiera IVA + AJD, la partida subiría.

• Precio de adjudicación: 100.000 €.
• ITP al 6% sobre la base (mayor entre 100.000 € pagados y 95.000 € de referencia) = 100.000 € × 6% = 6.000 €.
• Notaría 500 € + registro 400 € + gestoría 300 € + plusvalía municipal 200 € = 1.400 €.
• Total impuestos y gastos: 7.400 € (7,4% del precio). A esto se suma el resto del precio ya descontado el depósito.

Si el pliego de una subasta administrativa dijera "sujeto a IVA": sobre la misma adjudicación de 100.000 € de vivienda, 10% de IVA (10.000 €) más AJD autonómico (supongamos 1,5%: 1.500 €) = 11.500 € antes de notaría y registro. Mismo inmueble, casi 4.000 € de diferencia: por eso el pliego decide.

Errores frecuentes con los impuestos y gastos

Los tres clásicos: pujar sin presupuestar el ITP (que se paga en metálico en semanas), asumir que la tasación del edicto es la base del impuesto (es el mayor entre precio y valor de referencia) y confundir el depósito con un coste (se devuelve; el impuesto no).

• Pujar al techo de tu liquidez sin restar impuestos y gastos: ganas la subasta y no puedes liquidar el ITP en plazo.
• Calcular el ITP sobre el valor de subasta del edicto en lugar de sobre el mayor entre precio y valor de referencia catastral.
• Creer que el depósito (20% en judiciales de inmuebles, 5% en administrativas) es un gasto: se descuenta del precio si ganas.
• Ignorar derramas, comunidad atrasada o desalojo: son costes reales que el edicto puede poner a tu cargo.
• No leer si el pliego dice IVA o ITP: la diferencia son miles de euros en el mismo inmueble.

Cómo presupuestar los gastos con TodoSubasta

Cada ficha de TodoSubasta muestra el precio de salida y el valor de tasación: estima tu puja, aplica tu tipo autonómico de ITP sobre el mayor entre esa puja y el valor de referencia, añade un 1%-2% de formalización y compara con el margen sobre tasación como filtro previo, no como beneficio.

El flujo recomendado: filtra por provincia y tipo en el buscador, abre la ficha y lee las cargas y la fuente, calcula el coste total (precio + impuestos + gastos) y solo entonces decide tu puja máxima. Si el coste total sigue dejando margen frente al valor de mercado, tienes operación.