Cómo comprar en una subasta judicial en España

¿Qué es una subasta judicial y quién la convoca?

Una subasta judicial es la venta forzosa de un bien embargado que ordena un juzgado dentro de una ejecución (hipotecaria o de otra deuda). La convoca el Letrado de la Administración de Justicia y se publica y desarrolla en el Portal de Subastas del BOE, no de forma presencial.

El procedimiento se rige por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC), arts. 643-680, modificada por la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia. El bien sale por un valor de tasación fijado en el procedimiento, sobre el que se calculan los umbrales de adjudicación y el depósito.

Conviene distinguirla de las subastas administrativas (AEAT, Seguridad Social) y notariales: todas se publican en el mismo portal del BOE, pero cada una tiene su propia norma y sus propios plazos.

¿Qué requisitos necesito para pujar?

Necesitas identificación electrónica (certificado digital, DNIe o Cl@ve), darte de alta como usuario en subastas.boe.es y consignar el depósito antes de que abra el periodo de pujas. Cualquier persona física o jurídica puede pujar, salvo las partes excluidas por ley (por ejemplo, quienes intervienen en el procedimiento).

Pasos previos

1. Obtén certificado digital, DNIe o Cl@ve permanente.
2. Regístrate como usuario en el Portal de Subastas del BOE.
3. Localiza el expediente y lee el edicto, el pliego de condiciones y la certificación de cargas.
4. Pide la nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
5. Consigna el depósito por el lote que te interese.

¿Cuánto hay que depositar para participar?

Desde la reforma de 2025, para inmuebles el depósito es el 20% del valor de subasta (antes era el 5%); para bienes muebles, el 10%, con un mínimo de 1.000 € si el porcentaje resulta inferior. El Letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo según el caso.

El depósito se consigna a través del propio portal antes de la apertura de pujas y se devuelve a quienes no resultan adjudicatarios. Si ganas, se descuenta del precio final. Es el cambio más importante de la reforma: cuadruplica el capital inmovilizado para pujar por vivienda.

Verifica siempre el porcentaje exacto en el edicto de cada subasta: el LAJ puede ajustarlo y los edictos anteriores a abril de 2025 pueden reflejar el 5% antiguo.

¿Cómo se puja y cuánto dura la subasta?

La subasta permanece abierta un mínimo de 20 días naturales desde su apertura. Durante ese plazo pujas de forma electrónica en el portal, con posibilidad de fijar pujas automáticas por tramos. Tras la reforma, la subasta no termina en sábado, domingo, festivo nacional ni en periodos inhábiles (agosto y Navidad).

Cada puja es visible para el resto de participantes. La reforma de 2025 eliminó la prórroga automática de 24 horas que se activaba con pujas de última hora, por lo que el cierre es ahora más predecible: a la hora exacta en que se cumplen los días de duración fijados.

¿Cuándo se aprueba el remate a mi favor?

Si tu puja iguala o supera el 70% del valor de subasta, el remate se aprueba al día siguiente del cierre (art. 670 LEC). Por debajo del 70%, el ejecutado dispone de 10 días para presentar un tercero que mejore la oferta; si no lo hace, el juzgado decide oídas las partes.

• Postura ≥ 70% del valor de subasta: se aprueba el remate al mejor postor.
• Postura < 70%: el ejecutado puede, en 10 días, presentar a un tercero que mejore la oferta (la reforma rebajó del 70% al 60% el umbral que ese tercero debe cubrir).
• Vivienda habitual del deudor: no se aprueba por menos del 70%, salvo que cubra toda la deuda, y nunca por menos del 60%.
• Si el ejecutante no pide la adjudicación, se aprueba al mejor postor si supera el 50% o cubre la cantidad reclamada.

Estos umbrales cambiaron con la Ley 1/2025. El régimen aplicable depende de la fecha de la subasta; consúltalo en el edicto.

He ganado la subasta, ¿y ahora qué?

Tras aprobarse el remate tienes 20 días para consignar la diferencia entre el depósito y el precio total. El juzgado dicta el decreto de adjudicación (tu título de propiedad), con el que inscribes en el Registro y cancelas las cargas posteriores. La posesión física se pide aparte, sobre todo si está ocupado.

1. Consignas el resto del precio en 20 días (art. 670.1 LEC).
2. El LAJ dicta el decreto de adjudicación (art. 674): es tu título de propiedad.
3. Con el testimonio del decreto inscribes en el Registro y se cancelan las cargas posteriores.
4. Solicitas la puesta en posesión; si hay ocupantes, se tramita el lanzamiento (art. 675).

¿Qué costes reales hay más allá del precio?

El precio de remate no es el coste total. Súmale impuestos (ITP o IVA según el caso), notaría y registro, las cargas que subsistan (comunidad e IBI), y gastos eventuales de desalojo y reforma. Un margen aparente sobre tasación puede evaporarse al incluir todo esto: calcula el coste completo antes de pujar.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), generalmente entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma, o IVA + AJD en supuestos concretos.
• Aranceles de registro y, en su caso, gastos de gestión.
• Cargas que subsisten: deudas de comunidad e IBI pendientes con afección real.
• Desalojo de ocupantes y posibles obras de reforma.

Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Verifica el edicto y consulta a un profesional antes de pujar.