Cómo se calcula el margen sobre tasación
El margen sobre tasación es la primera señal para detectar oportunidades entre miles de lotes, pero también la más malinterpretada. Aquí explicamos exactamente qué mide, de dónde sale la tasación y por qué un margen alto no equivale a un beneficio garantizado.
Por Equipo TodoSubasta · Actualizado el 20 de julio de 2026 · 7 min de lectura
¿Qué es el margen sobre tasación?
Es la diferencia entre el valor de tasación del bien y su precio actual de subasta, expresada en porcentaje sobre la tasación. Fórmula: (valor de tasación − precio actual) / valor de tasación × 100. Un margen del 40% significa que el precio actual está un 40% por debajo del valor de tasación.
Es una medida de descuento aparente, no de rentabilidad. Sirve para ordenar y comparar lotes rápidamente, pero por sí sola no dice si una subasta es buena inversión.
¿De dónde sale la «tasación»?
Del propio expediente: es el valor de subasta que fija el procedimiento. En ejecución hipotecaria suele ser el valor de tasación pactado en la escritura del préstamo; en otros casos, una valoración pericial. Ojo: ese valor puede estar desactualizado y no coincidir con el precio de mercado actual del inmueble.
La tasación del edicto es un valor de referencia legal, no una tasación de mercado reciente. Contrástalo con precios de venta reales de la zona antes de fiarte del margen.
¿Cómo lo calcula TodoSubasta?
Tomamos el valor de tasación que consta en el edicto y el precio vigente del lote (salida o mejor puja) y aplicamos la fórmula anterior de forma homogénea en las cuatro fuentes. Así puedes comparar en igualdad de condiciones una subasta judicial, de la AEAT, de la Seguridad Social o notarial.
Mostramos el margen en cada ficha junto al precio y las cargas detectadas. Cuando falta el valor de tasación en el expediente, no inventamos el dato: indicamos que no está disponible.
¿Qué NO incluye el margen?
No incluye los costes que determinan tu beneficio real: cargas que subsisten (comunidad, IBI, hipotecas anteriores), impuestos (ITP o IVA), notaría y registro, gastos de desalojo y reforma. Un margen del 40% puede convertirse en pérdidas si sumas 15.000 € de cargas, impuestos y una reforma. El margen es el punto de partida, no el destino.
- Cargas anteriores que subsisten y afección real (comunidad e IBI).
- Impuestos de la adquisición: ITP (6-11% según CCAA) o IVA + AJD.
- Aranceles de notaría y registro.
- Desalojo de ocupantes y reforma del inmueble.
- Coste financiero e inmovilización del depósito (20% en inmuebles).
¿Cómo uso el margen para filtrar?
Úsalo como criba, no como decisión. Ordena por margen para descartar lo que no interesa y quedarte con una lista corta; después, sobre esa lista, analiza cargas, ocupación, ubicación y coste total. El margen te dice dónde mirar; el estudio del expediente te dice si merece la pena pujar.
Desconfía de márgenes extremadamente altos: casi siempre esconden una carga que subsiste, un inmueble ocupado o una tasación desfasada. El mercado de subastas es competitivo; un descuento enorme sin explicación suele ser una señal de riesgo, no una ganga.
Un ejemplo numérico realista
Tasación 200.000 €, precio de salida 120.000 €: margen bruto del 40%. Pero suma ITP (≈9.600 €), notaría y registro (≈1.500 €), deudas de comunidad e IBI (≈8.000 €), desalojo (≈5.000 €) y reforma (≈20.000 €). Coste real ≈164.100 €: el margen efectivo sobre tasación cae del 40% a en torno al 18%.
Cifras ilustrativas. Los impuestos, cargas y gastos varían por comunidad autónoma y por inmueble. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento fiscal ni de inversión.
Dudas habituales
¿Un margen alto significa que ganaré dinero seguro?
No. El margen mide el descuento sobre la tasación del edicto, no el beneficio. Debes restar impuestos, cargas, desalojo y reforma, y comprobar que la tasación se acerca al valor de mercado real. Un margen alto suele esconder un riesgo.
¿La tasación del edicto es el valor de mercado?
No necesariamente. Es un valor de referencia del procedimiento (a menudo el pactado en la hipoteca) que puede estar desactualizado. Contrástalo siempre con precios de venta reales de inmuebles comparables en la misma zona.
¿Por qué a veces no aparece el margen en una ficha?
Porque el expediente no publica un valor de tasación utilizable. En ese caso no estimamos el dato para no inducir a error: la ficha indica que la tasación no está disponible.
Sobre el autor
Equipo TodoSubasta. Redacción del agregador de subastas públicas de España. Trabajamos con fuentes oficiales (Portal del BOE, juzgados, AEAT y Seguridad Social) y con la normativa vigente (LEC, LPH y reglamentos de recaudación). No somos abogados ni asesores fiscales: nuestro contenido es informativo y no sustituye la lectura del edicto ni el consejo profesional. Puedes conocer nuestra metodología en detalle.