Subasta con vivienda ocupada: riesgos y desalojo

¿Puedo comprar una vivienda ocupada en subasta?

Sí, puedes adjudicártela, pero el decreto de adjudicación te da la propiedad, no la posesión inmediata. Si está ocupada, tendrás que recuperar la posesión: rápido y por vía judicial si los ocupantes carecen de título; con un procedimiento aparte y más largo si tienen un título oponible.

La LEC permite al ejecutado no informar de la situación posesoria, así que puedes adjudicarte un inmueble ocupado sin saberlo. Investiga antes de pujar.

¿Quién ocupa? Deudor, tercero o sin título

El desenlace depende del ocupante. Si es el propio deudor ejecutado o un ocupante de mero hecho sin título suficiente, procede el lanzamiento por vía judicial. Si es un arrendatario con contrato oponible o un titular de un derecho inscrito con preferencia, no puedes lanzarlo directamente: hay que respetarlo o litigar aparte.

• Deudor ejecutado u ocupante de mero hecho: lanzamiento por el incidente del art. 675 LEC.
• Arrendatario con contrato oponible: puede permanecer; ver reglas de la LAU.
• Titular de derecho de uso o usufructo inscrito antes del gravamen ejecutado: oponible.
• Okupación ilegal reciente: cabe también el desalojo exprés de la Ley 5/2018 fuera del plazo del 675.

¿Cómo se desaloja al ocupante sin título?

Hay dos vías. Preventiva: el ejecutante pide antes de la subasta que se declare que los ocupantes no tienen derecho a permanecer (art. 661.2 LEC). Posterior, la más común: el adjudicatario solicita el lanzamiento en el plazo de un año desde la adjudicación mediante el incidente del art. 675 LEC.

El incidente del art. 675 LEC, paso a paso

1. Solicitas el lanzamiento al juzgado de la ejecución, dentro del año siguiente al decreto de adjudicación.
2. Se notifica a los ocupantes y el LAJ señala vista en 10 días.
3. Los ocupantes alegan y prueban su situación.
4. El tribunal resuelve por auto sin ulterior recurso; decreta el lanzamiento si no comparecen sin justa causa.

Si dejas pasar el año, ya no puedes usar el incidente rápido del 675: tendrás que acudir al juicio declarativo que corresponda.

¿Y si hay un inquilino con contrato de alquiler?

Depende de la fecha. Con contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el adjudicatario debe subrogarse como arrendador y respetar el alquiler hasta su fin. Con contratos anteriores, puede resolverlo anticipadamente según los preavisos pactados o los de la LAU, salvo que estuviera inscrito con preferencia.

Comprueba en el expediente y en la nota simple si consta algún arrendamiento inscrito y su fecha. Un contrato oponible convierte tu compra en una inversión con inquilino, no en una vivienda para entrar a vivir.

¿Pueden suspender el desalojo por vulnerabilidad?

Sí. La normativa de protección de deudores hipotecarios sin recursos (Ley 1/2013, prorrogada hasta 2028) permite suspender el lanzamiento de la vivienda habitual en supuestos de vulnerabilidad acreditada. Durante la suspensión, el ocupante mantiene la posesión y el adjudicatario tiene el deber jurídico de soportarlo.

Es un riesgo real en viviendas habituales de familias vulnerables. No implica perder la propiedad, pero sí que la recuperación de la posesión puede demorarse años. Tenlo en cuenta al valorar el margen y los plazos de tu inversión.

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda recuperar la posesión?

El incidente de lanzamiento del art. 675 LEC en sí es poco costoso (procurador y abogado, habitualmente entre 900 y 1.800 € en un caso sin oposición), pero el coste real es el tiempo: señalamiento, auto, lanzamiento material y eventuales suspensiones por vulnerabilidad suman con frecuencia de 6 meses a 2 años de pierde-renta.

• Coste directo: letrado y procurador del incidente; si hay oposición con prueba, la cifra se multiplica.
• Lanzamiento material: compañía de remates y cambio de cerradura (el juzgado no la paga).
• Coste de oportunidad: sin alquiler ni uso durante todo el procedimiento; súmalo al cálculo del margen.
• Ocupantes vulnerables con lanzamiento suspendido: no hay calendario fiable; valora la inversión como ilíquida.

Regla práctica de muchos compradores: descuenta del precio el 5–10% del valor del inmueble si existe indicio serio de ocupación, más el coste legal. Si tras ese descuento la operación sigue cuadrando, el riesgo está pagado.

¿Cómo estimo el riesgo de ocupación antes de pujar?

Cruza varias señales: si el edicto indica situación posesoria, si consta algún arrendamiento o derecho de uso en la nota simple, la antigüedad del procedimiento y la ortofoto o Street View del inmueble. Ante señales de ocupación, descuenta del precio los meses de desalojo y el coste legal.

Contenido general, no asesoramiento legal. Cada caso de ocupación es distinto; consulta con un abogado especialista antes de pujar por un inmueble que pueda estar ocupado.